2021楼市调控政策及地产低建材需求测算

核心摘要:进入2021年以来,房价持续上涨。而针对房地产市场过热的现象,各地方政府出台了一系列针对楼市降温的政策,从楼市供应源头来调控房价的快速上涨。从房企的角度来说,为解决债务问题和稳定经营,房企内部将持续加速拿地后的工程建设和销售去库存,扩充现金流。这一举措将直接减弱房价上升动力,并增加下游钢材需求。本文将
       进入2021年以来,房价持续上涨。而针对房地产市场过热的现象,各地方政府出台了一系列针对楼市降温的政策,从楼市供应源头来调控房价的快速上涨。

 

 

从房企的角度来说,为解决债务问题和稳定经营,房企内部将持续加速拿地后的工程建设和销售去库存,扩充现金流。这一举措将直接减弱房价上升动力,并增加下游钢材需求。

 

 

本文将以时间为轴,通过研究过去两月内影响房价的重点事件及政策来分析楼市走向,以及2021年未来几月下游建材需求。

 

 

一、公布二手房政府指导价,压低二手住宅价格。

 

房地产市场新建住房与二手房价格在2021年持续小幅上涨,而我们发现二手房价格上涨速度明显快于新建住宅。

 

 

以国家统计局发布的8月住宅销售指数为例,新建商品房月同比上升0.1基点,相比同年1月份上涨3.7个基点;而二手房月同比上升0.5个基点,相比同年1月份上涨7.8个基点。

 

 

原因主要有两个:一是由于自2020年疫情过后,楼市逐渐回暖,中央及各级政府出台了一系列压制房价措施,明确了新建住房的预售标准及购房资格的限制,导致新建住宅价格增速放缓。二是:新建住宅大多偏离城市中心,而二手住宅很多位于市中心热点区域或是学区房,附近基础设施完善,对于购买者来说更具吸引力,导致其价格居高不下。

 

 

8月31日晚,广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。提出将政府指导价作为交易参考价格的重要考量依据之一。

 

 

本举措能有效规避二手住房市场炒作,同时随着二手房指导价的发布,银行信贷也会进行参照,从而影响二手房供求关系,有助于防止需求端炒作。

 

 

通过梳理首批公布的二手住房及其参考价发现,此次管控主要集中在学区和地段较好的项目,而政府指导价也比各二手房中介平台显示价格普遍低2万元左右。

 

 

二、政策:三道红线持续发力,央行约谈房地产公司。(针对房地产企业负债问题,影响影响房地产供应端)

 

 

2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”,传达了重点房企融资新规:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于1。

 

 

2021年8月19日,人民银行与银保监会相关部门针对债务危机与房地产公司进行约谈,这也是近年来央行首次对房企的直接约谈,充分说明金融部门对国内大型房企的金融风险的重视,Mysteel预计未来针对房企债务风险还会有各类管控。

 

 

债务压力下,房企将加速施工进程,减少拿地数量,并增加促销手段,销售库存。(减弱房价上升动力,增加下游钢材需求)

 

 

多个城市暂停土拍

 

 

继“三道红线”之后,房企被要求拿地金额不得超过年销售额40%。在房地价联动以及土地侧调控从严的大背景下,对地价的控制力度会进一步加强。近期二三线城市有不少土地流拍,多个城市叫停土拍。

 

 

仅6-7月,二三四线城市就有494宗地块流拍。

 

 

近期由于房企拿地资金不足,土拍参与房企数量未能达到预期,许多城市已经暂停了第二轮集中供地,并针对城市情况确定土地拍卖新规。同时房地产新开工面积也相应地出现下降趋势,侧面反映出高负债下,房企资金链紧张的现状。

 

根据国家统计局最新数据显示,2021年1-9月累计房地产竣工面积达到5.1亿平方米,同比上升23.4%,其中住宅竣工面积3.68亿平方米,增长24.4%。

 

三、根据竣工面积估算2021未来几个月建材需求

 

 

根据过去3年年度竣工面积老看,每年12月建筑行业会出现集中赶工现象,而2021年截止9月竣工面积相比2020年增幅明显,同比增加23.4%。6月单月同比增幅达66.5%。7月及8月同比增幅维持在25%以上。

 

 

2020年全年竣工面积为9.12亿平方米,预计2021全年竣工面积可达10亿平方米,目前已完工5.1亿平方米。以往年经验来看,预计12月完工量将占剩余4.9亿平方米的一半以上。以每平方米建筑用钢筋0.056吨来算(小高层50-52KG/m2, 高层56-60KG/m2)则预计第四季度用于地产方面的建材需求可达2744万吨,相比去年四季度同比减少132万吨。

(责任编辑:小编)
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